Lietuvos nekilnojamo turto sandorių rinkai pastarieji dveji metai buvo išskirtiniai. Reguliaciniai pokyčiai statybos ir planavimo sektoriuje, šuoliuojanti infliacija ir kitos aplinkybės išryškino naujas aktualijas investicinių nekilnojamo turto sandorių plotmėje. Povilas Karlonas, advokatų kontoros „NOOR“ partneris, įvardija pagrindines NT sandorių rinkos tendencijas, į kurias verta atkreipti dėmesį investuotojams.
„Dirbdami su investuotojais ir tikrindami jų perkamą turtą stebėjome ženklių pokyčių. Pastarieji pora metų įnešė naujų vėjų į NT sandorius: atsirado rizikų, kurios nebuvo aktualios jau gerus 10 metų, nuo praėjusios ekonominės krizės“, – teigia advokatas P. Karlonas, su NT projektais dirbantis jau 17 metų.
Būsimas NT sandoris visada vertinamas atsižvelgiant į pirkėjo viziją ir ateities planus dėl įsigyjamo objekto. Bet kuriuo atveju neapsieinama be statybos, žemės nuomos ir kitų teisėtumo klausimų, kurie paprastai apžvelgiami pirmiausiai.
P. Karlonas atkreipia dėmesį, kad nepaisant 2022 m. kovą įsigaliojusių Žemės įstatymo pakeitimų teisinės rizikos dėl valstybinės žemės nuomos tęstinumo ar persirašymo pasikeitus savininkui išliko. Perleidus NT, esantį valstybinėje žemėje, naujasis savininkas turi iš naujo kreiptis į Nacionalinę žemės tarnybą (NŽT) dėl nuomos sutarties sudarymo, o NŽT turi teisę peržiūrėti, ar įsigytam NT reikalingas visas anksčiau pardavėjo naudotas žemės sklypas.
„Gali nutikti taip, kad pirkėjas įvykus sandoriui nebegalės gauti tiek žemės, kiek turėjo ankstesnis savininkas: nenaudojamos sklypo dalies atžvilgiu NŽT gali nutraukti nuomos sutartį. Tai gali daryti įtaką pirkėjo planams, ypač jei buvo galvojama apie NT plėtrą ir naujus pastatus, o šių galimybių po sandorio nebetenkama“, – komentuoja „NOOR“ partneris. Tokiu atveju valdant šią riziką sprendimas būtų sudaryti akcijų įsigijimo sandorį, kurio pagrindu būtų perimama tiek įmonė, tiek visas jos valdomas turtas.
Nemalonių netikėtumų gali pateikti ir kiti laiku nepatikrinti aspektai. Tarkime, perkant objektą esantį didelėje pramoninėje teritorijoje aktualūs kaimynystės, infrastruktūriniai ir bendro teritorijos naudojimo klausimai. Buvusių pramoninių teritorijų, kuriose suformuoti komerciniai sklypai, ypač daug yra didžiuosiuose miestuose. Įsigyjant NT objektą čia itin svarbu nustatyti, ar jis gali funkcionuoti savarankiškai: ar vandentiekio, šilumos, elektros tinklai yra prijungti prie centrinių tiekėjų tinklų, ar patekti į objektą galima nekertant kitų naudojamų sklypų dalių ir panašiai.
„Dėl ginčų ar nesutarimų kaimynai gali apriboti planuotą ir patogų patekimą prie NT (pavyzdžiui, privažiavimą sunkvežimiu). Kai inžineriniai tinklai prijungti prie privačių tinklų, įvykus avarijoms gali būti sunkiau jas šalinti, gauti kompensaciją už padarytą žalą. Be to, norint rekonstruoti ar iš esmės remontuoti savo NT ir pasididinti tinklų pajėgumus, tektų tartis su privačių tinklų savininku, o tai gali būti labai brangu. Visa tai mažina nupirkto NT funkcionalumą ir vertę. Todėl, dar prieš sandorį reikėtų įsitinkinti, ar ateityje šio NT naudojimas nepriklausys nuo kaimyno ar kito asmens geros valios“, – pabrėžia P. Karlonas.
Lygiai taip pat būtina įsitikinti, kad įsigyjamas visas turtas, reikalingas perkamam NT objektui aptarnauti ir naudoti. Tam, kad būtų užbėgta už akių situacijai, kai, pavyzdžiui, pravažiavimo vartai, vandens gręžiniai, stovėjimo aikštelė ar kiti svarbūs naudojimuisi objektai lieka pas buvusį savininką.
„Svarbu iš pardavėjo gauti ir patvirtinimus, kad jis nėra išdavęs kaimynams sutikimų statyti pastatus ant sklypo ribos. Kitaip po kelių metų visai už tvoros gali išdygti daugiaaukštis, kurio tikrai nebuvo tikėtasi sudarant sandorį“,– juokauja advokatas prisimindamas tokias situacijas.
Taip vadinami „tretieji asmenys“ yra ir valdžios institucijos. Miestai plečiasi, keičiasi. Gatvės siaurėja ar platėja, atsiranda papildomi posūkiai ar priešingai – naikinami esami. Priklausomai nuo objekto, bet patekimas į jį gali būti absoliučiai kritinis aspektas objekto veiklai. Pavyzdžiui, prekybos ar paslaugų objektui (parduotuvė, greito maisto restoranas, plovykla ir pan.) yra itin svarbu turėti bent vieną „kairinį“ įvažiavimą į jį. Jeigu jis yra įmanomas pradžioje, nereiškia, kad jis nebus panaikintas po keleto metų, kai miestas perplanuos gatves. Tuomet kyla klausimas, ar tikrai nuomotojas gali suvaldyti šią riziką ar gali/sutinka prisiimti jos pasekmes, kadangi nuomininkai neretai tai kelia kaip esminę sąlygą galimybei „išeiti“ iš sutarties. Reikia nepraleisti tokių momentų sutartyse.
Investicinio NT sandorio vertę neretai sudaro nuomininkas, todėl jo išlaikymo ir sutarčių tęstinumo klausimai būna esminis sandorių aspektas. Pernai Lietuvos Aukščiausias Teismas galiausiai patvirtino, kad komercinio NT nuomos atveju galima iš anksto su nuomininku susitarti, kad jis nenutrauks sutarties keičiantis savininkams. Tai, pasak advokato, itin svarbi žinutė visam NT sektoriui. Visgi reikia įvertinti ir kitas galimybes nuomininkui nutraukti sutartį, patikrinti, ar nėra palikta lengvo „išėjimo“ spragų.„Čia svarbu suvaldyti lūkesčius dėl baudų ir jų dydžio nuomininkui nutraukiant sutartį. Teismų praktika nevienareikšmiškai rodo, kad realus priteisiamos baudos dydis, nepaisant to, kas įrašyta sutartyse, yra maždaug 12–18 mėn. nuomos mokestis. Tad tikėtis, kad nuomininkas išeidamas sumokės nuomotojui už visą likusį nuomos laikotarpį, neverta. Be to, ne bauda yra tikslas, daug svarbiau išlaikyti nuomininką patalpose, todėl didžiausią dėmesį sutartyse visada skiriame nuomininko išėjimo galimybėms“, – kalba P. Karlonas.
Visgi, investuojant į komercinį NT ne tik į paliktas lengvas nuomininko „išėjimo“ spragas reikėtų dėmesį atkreipti. Pasak specialisto, pravartu ir detaliai išnagrinėti kartu su nuomotoju perimamoje sutartyje numatytas nuomotojo ir nuomininko atsakomybes dėl turto remonto. Dažniausiai laikomasi lakoniškos taisyklės, kad paprastą (einamąjį) remontą atlieka nuomininkas, o kapitalinį – nuomotojas. Įstatymas minėtus remontus atskiria siedamas darbus su pastatu: jei tai pastato laikančiųjų konstrukcijų remonto darbai, tuomet remontas yra kapitalinis. Tačiau, tarkime, kondicionavimo įrenginiai, saulės elektrinės, elektromobilių įkrovimo stotelės ir panašūs naudojami objektai nėra pastato laikančiųjų konstrukcijų dalis, nors jos yra skirtos sklandžiam ir pilnavertiškam viso pastato funkcionavimui. Praktikoje dažnai susiduriama su atvejais, kai kyla ginčai, kam priklauso tokių remontų sąnaudos, nes lyg skirta visam pastatui, bet pagal teisės aktus tai nėra formaliai kapitalinis remontas. Tokių gedimų šalinimas gali kainuoti ir šešiaženkles sumas ir nuomininkai tikrai nenori tokių ilgalaikių pastato pagerinimų nuomotojui kompensuoti. Todėl detalus atsakomybių pasiskirstymas, ypač didelių plotų nuomos sutartyse, tampa labai aktualus, ir šiuos klausimus derėtų suvaldyti iki sandorio sudarymo.
Pernai rinkoje buvo stebima itin suaktyvėjusi statybos pagal poreikius (angl. built-to-suit) sandorių rinka, kai pastatas projektuojamas ir statomas pagal itin detalius būsimo nuomininko reikalavimus. Pasak teisininko, built-to-suit projektai ir sandoriai pasižymi didesne nuomininko atsakomybe ir baudomis, nes yra labai specifiniai (pavyzdžiui, konkretaus prekinio ženklo prekybos centras ar gamykla) ir jų panaudojimas kito nuomininko reikmėms – labai ribotas.
„Iš kitos pusės, gana plačią sprendimo ir vertinimo teisę dėl projektavimo ar planavimo sprendinių turi savivaldybės, todėl built-to-suit projektuose kritiškai svarbu susitarti, kad vystytojas (nuomotojas) gali išeiti iš sutarties be baudų, jeigu negauna statybos leidimo iki tam tikros datos. Galimybes gauti statybos leidimą prailgina ar neribotai nukelia įvairiausi derinimai, bendruomenių pretenzijos, nepakankamas tarpinstitucinis bendradarbiavimas. Tad kad ir kaip nuomininkai tikisi vystytojus įsprausti į griežtus terminus, pastarieji nėra linkę prisiimti savivaldybės veiksmų rizikos, nes pernelyg daug procesų vis dar yra neprognozuojami“, – teigia P. Karlonas.
2022 m. smarkiai kylančios statybos kainos vystytojams itin apsunkino galutinių objektų statybos kaštų skaičiavimus. Taigi derantis dėl nuomos sutarčių tapo aktualu susitarti, kad nuomos mokestis gali būti keičiamas ar indeksuojamas retrospektyviai ir anksčiau, jeigu įvyksta tam tikros sąlygos, pavyzdžiui, infliacija viršija sutartas lubas.
Teisininkas atkreipia dėmesį, kad atskirų niuansų turi ir sandoriai dėl specifinės paskirties objektų. Jis išskiria pastaruoju metu bumą išgyvenančios atsinaujinančių išteklių energetikos objektus. „NOOR“ advokatai praėjusiais metais dirbo su daug vėjo jėgainių projektų, pasižyminčių itin specifiniu reguliavimu. „Nepaisant proveržį turinčių skatinti reguliavimo naujovių, čia vis dar egzistuoja daug „pilkų zonų“, stabdančių projektų vystymą: pvz., Valstybinės energetikos reguliavimo tarybos (VERT) leidimo plėtoti išteklius perleidimas pasikeitus plėtojamų jėgainių savininkui, LITGRID ar ESO prisijungimo sąlygų išdavimas, tinklo pajėgumo klausimai, taip pat poreikis gauti gretimų sklypų savininkų sutikimus klausimas. Tokios aplinkybės lemia, kad galutinis aiškumas dėl vėjo jėgainių parko statybos atsiranda tik tada, kai jau turimas statybos leidimas. Iki tol tikrai gali būti, kad vystytojas negaus planuotos galios savo parkui, gali būti įpareigojamas skirti neplanuotas investicijas į elektros tinklo plėtrą, institucijos nutars pakeisti tam tikrų procedūrų išpildymo traktavimą.“, – sako advokatas.
Ko investuotojams tikėtis šįmet? Anot eksperto, įtampos gali kelti prasidėjęs ekonomikos lėtėjimas ir ne taip sparčiai, kaip tikėtasi, mažėjanti infliacija.
„2023 m. toliau išliks aktuali infliacijos įtaka nuomos mokesčiui. Reikės stebėti statybos ir kitų kainų kilimą ir reikės derėtis dėl nuomos mokesčių korekcijų, nukreiptų į ateitį. Tęsiantis ekonominei įtampai gali daugėti atvejų, kuomet nuomininkai bandys įvairiais būdais nutraukti sudarytas sutartis. Tikėtina, kad gali kilti ginčų dėl taikomų baudų dydžių, nuostolių atlyginimo ar mėginimų įpareigoti tęsti sutartį ir ją vykdyti toliau“, – teigia P. Karlonas, „NOOR“ partneris ir advokatas. Ekonominių rodiklių sutartimis nesuvaldysite, tačiau tam tikrą balansą galima rasti. Sutartyse jau dabar galima numatyti nuomos mokesčio indeksavimo „lubas“, taip suteikiant tiek komfortą nuomininkui, kuris galėtų planuoti mokesčio augimą, o taip pat ir nuomotojui – išlaikys nuomininką, kuris dėl ženkliai didėjančio mokesčio nesvarstys sutarties nutraukimo.
Straipsnis publikuotas VŽ.lt portale.