Povilas Karlonas, NOOR partneris, nekilnojamojo turto ir statybos grupės vadovas
Artėja lapkritis, kai įsigalios nekilnojamojo turto plėtotojams aktualūs reguliaciniai pakeitimai. Naujovės, kurioms sektorius ruošėsi jau nuo metų pradžios, išties reikšmingos, tačiau ar virsmas bus sklandus – nežinia. Pasak ekspertų, dalis praktinių klausimų tebekelia iššūkių, o atsakymai į juos vis dar migloti.
NT sektorius šiemet neabejotinai linksniuoja tris esmines pasikeitimų kryptis. Sausį įsigaliojusią Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) reformą netrukus papildys statybų reforma, atnešianti du esminius pokyčius. Nuo lapkričio pradžios keisis statybos leidimų išdavimo tvarka bei statinių paskirčių taisyklės.
„Šie metai reformų prasme išskirtiniai, nes pakeitimai yra tikrai ženklūs, verslui tenka perplanuoti įprastus procesus. Nors per vasarą ir buvo priimti labai laukti poįstatyminiai aktai, aiškumo atsirado daugiau nei metų pradžioje, tačiau lapkričio laukiame su nerimu. Artėjantis virsmas vis dar kelia daug praktinių klausimų ir iššūkių, kurių sprendimai kol kas nėra aiškūs“, – kalba Povilas Karlonas, advokatų kontoros „NOOR“ partneris, vadovaujantis nekilnojamojo turto ir statybos grupei.
Lapkričio 1 d. įsigaliosiantys Statybos įstatymo pakeitimai reformuos statybą leidžiančių dokumentų (SLD) išdavimo tvarką. Statybos leidimai bus išduodami po patvirtintų projektinių pasiūlymų (PP), o ne parengus visą techninį projektą. Išduodant SLD ankstesnėje statybų stadijoje, siekiama efektyvinti procesą ir įgalinti vystytojus keletu mėnesių anksčiau pradėti darbus. Visgi paaiškėjusi naujoji projektinių pasiūlymų sudėtis kelia abejonių, ar reformos tikslą pavyks įgyvendinti.
„Projektinių pasiūlymų apimtis ženkliai padidėja, beveik priartėja prie techninio projekto. Atsiranda reikalavimas nurodyti ne tik idėją, bet ir daug konkrečių sprendinių. Žinoma, PP tikrai netampa techniniu projektu, tačiau gerokai išaugusi jo apimtis ir gana aptakios reguliavimo formuluotės gali reikšti, kad bus prašoma detalizuoti tam tikrus sprendinius jau po PP pateikimo. Tai gali prailginti statybos leidimo išdavimą ir didinti kaštus, kurie jau ir taip neabejotinai šioje stadijoje didės dėl išaugusios projektuotojų darbų apimties“, – dėsto P. Karlonas.
Neaiškumų kelia ir klausimas, kas nutiks su jau turimu statybos leidimu, jeigu įsigaliojus reformai NT plėtotojas nuspręs iš esmės pakeisti statinio projektą. Vadinamoji statinio paskirčių reforma, kuria norima užkardyti poilsio namų ar viešbučių „netikėtą“ virtimą daugiabučiais statybų metu, numato, kad pastatuose galės būti tik iki 20 proc. kitos paskirties patalpų nei pagrindinė paskirtis.
Tačiau neaiškumų kyla dėl tų projektų, kurie dar nėra pradėti statyti, bet turi šiuo metu galiojantį SLD, leidžiantį statyti pastatą, kuriame bus daugiau nei 20 proc. kitos paskirties nei pagrindinė patalpų. Kaip bus tais atvejais, jeigu plėtotojas nuspręs ką nors esminio pakeisti projekte? Įstatyminė logika nurodo, kad keičiant esminius projekto sprendinius, privalu gauti naują statybos leidimą. „Ar tai reiškia, kad po reformos įsigaliojimo kreipiantis dėl keičiamo statybos leidimo, plėtotojas turės perprojektuoti visą pastatą, kad jis atitiktų reformoje numatytas patalpų proporcijas?“, – retoriškai klausia P. Karlonas.
Sunku patikėti, kad reformos rengėjų sumanymas ir buvo uždėti tokią bemaž nepakeliamą naštą ant plėtotojų pečių. Tačiau kol nėra išaiškinimo, kaip reikėtų elgtis tokiais atvejais, nežinomųjų lieka daug. Pasak advokato, Aplinkos ministerijos iniciatyva nuosekliai detalizuoti šiuos klausimus ne tik NT sektoriaus žaidėjams, bet ir savivaldybių valdininkams, būtų labai sveikintina.
Norintys, kad statybų reguliavimo pakeitimai turėtų kuo mažesnį poveikį suplanuotiems procesams, turėtų iki pokyčių įsigaliojimo išviešinti savo projektinius pasiūlymus. Tie, kuriems pavyks suspėti, statybos leidimą net ir po lapkričio 1 d. galės gauti pagal senąją tvarką: pateikę ne PP, o techninį projektą.
Visgi statybas pradėti bus galima tik turint parengtą darbo projektą, kaip reikalauja naujasis reguliavimas. Tai – dar viena daug klausimų dėl savo tikslingumo kelianti naujovė, sako P. Karlonas. Pasak jo, darbo projektas, kuris būdavo rengiamas statyboms jau vykstant, yra galimybė verslui adaptuoti inovacijas, technologijas, pritaikyti tai, ko iš anksto numatyti nebuvo įmanoma. Atimti šią galimybę ir reikalauti, kad visi sprendiniai būtų surašyti dar prieš prasidedant darbams – tai atimti iš verslo lankstumą veikti efektyviau, įsitikinęs teisininkas.
„NOOR“ advokatas neatmeta galimybės, kad ši nuostata dar bus pakeista iki įsigaliojant reformai. Jis pažymi, kad statybos reforma ne kartą tobulinta: jos rengėjai atsižvelgė į dalį kritikos, kurios sulaukta iš rinkos. Pavyzdžiui, atsisakyta idėjos reikalauti iš plėtotojų, planuojančių statinyje turėti daugiau nei 20 proc. kitos paskirties patalpų, rengti detalųjį planą. Toks reikalavimas būtų mažiausiai metams, o gal ir dviem ar net daugiau būtų prailginęs projekto terminus.
P. Karlonas džiaugiasi reformos iniciatorių tikinimu, kad neketinama komplikuoti jau pradėtų procesų ir apsunkinti gyvenimo plėtotojams reikalavimais iš esmės perprojektuoti parengtus projektus. Jis viliasi, kad įsigaliojus pakeitimams bus vieningai laikomasi šio požiūrio, o aiškumo atsiras dar daugiau.
„Vasarą priimti poįstatyminiai aktai nubrėžė tam tikras gaires, bet tuo pačiu paliko ir klausimų, į kuriuos nelabai turime atsakymų. O jų tikrai reikės. Žinoma, mes, teisininkai, diskutuojame tarpusavyje, aiškindamiesi reguliavimą, tačiau tai nereiškia, kad savivaldybėms bus priimtinas mūsų požiūris. Šviečiamąją, aiškinamąją misiją turėtų prisiimti tie, iš kurių ir ateina reformų koncepcija, o jų komunikacija turėtų pasiekti ne tik rinką, bet ir savivaldybes. Svarbiausias tikslas – kad žaidimo taisyklės būtų vienodai suprantamos visoje Lietuvoje“, – pabrėžia „NOOR“ advokatas.
Straipsnis publikuotas „Verslo žinios“ portale – čia.