Nuostatų, keičiančių įprastas statybas reglamentuojančias tvarkas ir procedūras, atsiranda nuolatos. Visgi šie metai itin „dosnūs“ svarbių pakeitimų, aktualių nekilnojamo turto plėtotojams. Į ką reikėtų atkreipti dėmesį jau dabar ir ko tikėtis įsigaliojus naujiems reikalavimams?
Mokestis už statybą valstybinėje žemėje ar nuostata dėl šimtaprocentinio parduodamų gyvenamųjų patalpų baigtumo – visai šviežios aktualijos, dėl kurių ir šiandien tebekyla klausimų. Tačiau šįmet statybų sektoriuje – dar trys ženklios naujovės. Viena dalis pokyčių jau įsigaliojo, kiti turėtų įsigalioti šių metų lapkritį.
„2024 m. NT vystytojai sulauks trijų esminių pasikeitimų. Pirmiausia, jau įvykdyta Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) reforma: nuo sausio 1 d. miestuose ir miesteliuose esančią valstybinę žemę valdo nebe NŽT, o savivaldybės. Lapkričio 1 d. įsigalios Statybos įstatymo pakeitimai, reformuojantys statybos leidimų išdavimo tvarką. Ir galiausiai, nuo lapkričio 4 d. turėtų įsigalioti statinių paskirčių klasifikavimo reforma, numatanti, kad kitokios paskirties patalpų nei pagrindinė statinyje galės būti tik 20 proc. Nors įvairiausi pakeitimai statybų NT ir statybų sektoriui tikrai nėra naujiena, tačiau šiųmečiai pokyčiai yra išties ženklūs ir verslui teks lanksčiai prisitaikyti prie naujų sąlygų“, – pabrėžia Povilas Karlonas, advokatų kontoros „NOOR“ partneris, vadovaujantis nekilnojamo turto ir statybos grupei.
P. Karlono teigimu, įgyvendinant NŽT reformą siekta sveikintino tikslo – organiškesnio, labiau prie vietos savivaldos priartinto proceso. Tačiau kol kas praktinis naujos tvarkos įgyvendinimas kelia abejonių, o formuluotės palieka vietos interpretacijoms.
Pagal naująjį reglamentavimą visus su valstybinės žemės nuoma susijusius klausimus turi spręsti savivaldybės taryba. Tai, kad taryba yra kolektyvinis valdymo organas, kuris į posėdžius renkasi tik kartą per mėnesį, gali tapti rimtu iššūkiu proceso greičiui ir efektyvumui. Be to, išlieka ir NŽT kontrolė: pavyzdžiui, teigiamos tarnybos išvados reikės dėl didesnės nei 300 000 Eur vertės arba didesnio nei 0,3 ha sklypo nuomos sandorių sudarymo. Kitaip tariant, didžiuosiuose miestuose beveik visada reikės gauti NŽT išvadą sandoriui patvirtinti, ir tai dar labiau ištęs procesus.
Teisininkas pabrėžia, kad nuomos klausimai apima ne tik sutarties sudarymą, bet ir jos keitimą, pastatų ant valstybinės žemės pardavimą ir panašiai. Tai – gan rutininiai sprendimai, tačiau nuo šiol juos teks daug atidžiau planuoti, nes tarybos nepavyks sušaukti anksčiau, o prašymus klausimų nagrinėjimui reikia pateikti dvi savaitės prieš jos posėdį.
„Taigi norint tiesiog bankui įkeisti nuomos teisę ar gauti sutikimą perleisti pastatą, gali tekt laukti nuo 6 iki 8 savaičių (ir tai, jeigu viskas sklandu). Atskiras klausimas ir dėl paties sprendimo priėmimo. Savivaldybių tarybos yra politinės, čia puiki terpė atsirasti argumentams „patinka“, „nepatinka“, situacijoms, kai bus nepritariama prašymui, nors tam nėra pagrindo. Bylinėtis su savivaldybe yra sudėtinga, kadangi tai kolektyvinis organas. Žinoma, galima sprendimą skųsti NŽT, tačiau tai vėl reiškia, kad turi įsikišti NŽT, o jos sprendimą vėl gali tekti ginčyti. Tad vietoje to, kad reikėdavo bendrauti, nors ir ne visada lengvai, bet visgi su viena institucija, dabar dažnu atveju gali tekti dirbti su dviem. Dėl to net paprasti sprendimai gali užtrukti ilgiau nei planuota“, – pastebi „NOOR“ partneris
Statybos įstatymo pakeitimai, įsigaliosiantys nuo lapkričio 1 d., reformuoja statybos leidimų (SLD) išdavimo tvarką. Statybos leidimai bus išduodami po patvirtintų projektinių pasiūlymų, o ne parengus visą techninį projektą. Išduodant SLD ankstesnėje statybų stadijoje, siekiama efektyvinti procesą ir įgalinti vystytojus keletu mėnesių anksčiau pradėti darbus. Visgi kol nėra aišku, kokie reikalavimai bus keliami projektinių pasiūlymų (PP) sudėčiai, sunku vertinti, ar išties reforma atneš laukiamą pokytį.
„Nežinia, ar nenutiks taip, kad PP rengimas nedaug skirsis nuo dabartinio techninio projekto rengimo. Iki šiol PP parengti neužtrukdavo, tuo tarpu techninis projektas jau yra detalus dokumentas su būsimais pastato sprendiniais. Jeigu PP nauja sudėtis bus artima techniniam projektui, tai kainuos ir papildomo laiko, ir investicijų. Tiesa, Aplinkos ministerija tikina, kad baiminamasi be pagrindo ir žada, kad drastiškų pokyčių nebus. Kur kas daugiau aiškumo turėtų įnešti PP sudėties aprašas, kurį ministerija ketina paskelbti gegužės – birželio mėn., o patvirtinti iki vasaros pabaigos. Labai tikimės, kad tai bus baigtinis sąrašas, su kuo mažiau laisvės interpretacijoms, kurios, vėlgi, gali kelti ginčus ir vilkinti procesus“, – kalba P. Karlonas.
Keičiasi ir techninio statinio projekto bei darbo projekto sąvokos ir tvarka. Jei anksčiau galiojo praktika pradėti statybas turint patvirtintą techninį projektą ir jau vykstant darbams rengti atskirų dalių darbo projektus, tai dabar gavus SLD teks rengti bendrą – techninį darbo projektą. Be jo teisiškai nebus įmanoma imtis jokių statybos darbų.
Jei yra galimybė, advokatas pataria gauti specialiuosius architektūrinius reikalavimus iki naujų nuostatų įsigaliojimo pradžios: tuomet SLD bus išduodamas pagal dabar galiojančią tvarką. Kitu atveju plėtotojams vertėtų jau dabar persvarstyti, kiek gali padidėti projektavimo paslaugų kaina dėl pasikeitusios projektinių pasiūlymų apimties, ir pakoreguoti planuojamas pirmines investicijas.
Naujovės laukia ir planuojantiems statinius bei pastatus su skirtingos paskirties patalpomis. Teisės aktų projektai, kurių įsigaliojimo laukiama lapkričio 4 d., numato, kad pastatuose galės būti tik iki 20 proc. patalpų, kurios yra kitos paskirties nei pagrindinė. Tokiu atveju, jei ketinama statyti daugiafunkcį pastatą su įvairiomis patalpomis, tai turės būti numatyta teritorijų planavimo dokumentuose. Taigi vystytojams teks rengti detaliuosius planus, o veiksmų laisvės ir lankstumo planuojant liks mažiau.
„Kalbame apie būtinybę parengti detalųjį planą kvartalui (tai mažiausia galima teritorija). Vystytojui tai reiškia, kad norėdamas įgyvendinti investicinius planus, turės prie projekto terminų pridėti dar bent 12–24 mėn. O jeigu teritorija sudėtingesnė (pavyzdžiui, pajūris, senamiestis, saugoma teritorija), tuomet detalaus plano parengimas gali trukti ir kelis metus. Rengiant jį, savivaldybė gali paprašyti ir papildomos infrastruktūros teritorijoje, o tai, vėlgi, papildomos išlaidos“, – pasikeitimų reikšmę nurodo P. Karlonas.
Jis atkreipia dėmesį, kad naujos taisyklės galios tiems projektams, kurie bus pradėti projektuoti po lapkričio 4 d. Taigi jei iki šios dienos vystytojai suskubs gauti specialiuosius architektūrinius reikalavimus ir prisijungimo sąlygas projektui, patalpų paskirtims galios esama tvarka (kad ir su 51/49% proporcija). Tiesa, specialiuosius architektūrinius reikalavimus galima gauti tik po PP patvirtinimo. „Tad tiems, kas planuojamuose statyti objektuose ketino sutalpinti įvairių paskirčių – prekybines, paslaugų, gyvenamąsias patalpas, įkurti viešbučius ir panašiai – patartina veikti jau dabar ir rengti PP. Arba permąstyti planuojamo objekto koncepciją, planus bei investicinį atsiperkamumą“, – pataria teisininkas.
P. Karlonas pabrėžia kad Statybų įstatymo pakeitimų yra ir daugiau, jie – pozityvūs. Pavyzdžiui, už statybą valstybinėje žemėje ar infrastruktūrinės plėtros įmoką savivaldybei anksčiau buvo privaloma sumokėti iki SLD gavimo, o pagal naują tvarką tą reikės padaryti iki statybų pradžios. Keičiasi ir esminių statinio sprendinių sąvokos apimtis. Grįžtama prie anksčiau galiojančios tvarkos, kai statinio aukščio mažinimas nelaikomas esminiu sprendiniu, taigi mažinant aukštį nebereikės iš naujo prašyti SLD. Didinant aukštį naujo leidimo reikės tik tuo atveju, jeigu aukštingumas didės daugiau nei 2 m.
Esminiu projekto sprendiniu bus laikomas ir kadastro objektų kiekis pastate. „Taip bandoma užbėgti už akių dirbtiniam pastato susmulkinimui, o tai, mano manymu, įneš daugiau atsakingo verslo kultūros, kuri labai svarbi visiems – ir investuotojams, ir vartotojams“, – apibendrina advokatų kontoros „NOOR“ partneris.
Straipsnis publikuotas „Verslo žinios” portale čia.